| 索??引??號 | 11370900004341523R/2024-00019 | 發布機構 | 泰安市政府辦公室 | 發文字號 | 泰政辦字〔2020〕44號 |
| 文件類別 | 規范性文件 | 成文日期 | 2020-08-03 | 發文日期 | 2020-08-03 |
| 規范性文件登記號 | TACR-2020-0020003 | 有效性 | 生效中 | 有效期 | 2025-08-31 |
各縣、市、區人民政府，各功能區管委，市政府各部門、直屬單位，省屬以上駐泰各單位：
為盤活城鎮低效用地，促進土地節約集約利用，根據《山東省人民政府辦公廳關于推進城鎮低效用地再開發的意見》（魯政辦字〔2020〕32號）精神，結合我市實際，制定本實施意見。
一、明確城鎮低效用地范圍
城鎮低效用地是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議。主要包括：
（一）產業轉型升級類：國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地，不符合安全生產和環保要求的用地，“退二進三”產業用地。
（二）城鎮更新改造類：布局散亂、設施落后，規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等。
（三）用地效益提升類：投資強度、容積率、地均產出強度等控制指標明顯低于地方行業平均水平的產業用地，參照“畝產效益”評價改革確定的“限制發展類”企業名單認定的產業用地。
各縣（市、區）政府、功能區管委要在調查摸底、效益測算、民意測驗的基礎上，合理認定城鎮低效用地，建立動態管理的城鎮低效用地數據庫。
二、加強規劃引領管控
各縣（市、區）政府、功能區管委要依據國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、產業政策等，組織編制低效用地再開發專項規劃，明確改造目標任務、性質用途、規模布局、時序安排等內容。規劃編制要重點引導老工業廠房、老舊小區、城中村連片改造，注重與周邊區域綜合改造提升、歷史文化遺產保護與利用相結合；優先保障市政基礎設施、公共服務設施等用地，完善提升城市綜合功能；注重開發利用地下空間，一體化安排地下地上空間；注重科學合理劃分改造單元，合理安排開發建設時序。
泰山區、岱岳區、各功能區專項規劃經市自然資源和規劃局核定，報市政府批準后實施；新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣專項規劃經市自然資源和規劃局核定，由本級政府批準后實施。經批準的專項規劃應及時向社會公布。
三、規范開發改造模式
（一）協議收儲改造。 開發改造用地由政府優先收回或收購、儲備，依法予以補償。經原土地權利人申請，可與土地儲備機構協議收儲土地。原土地權利人負責達到“凈地”條件后，由土地儲備機構組織公開出讓。在依法補償的基礎上，可采取物業返還等方式對原土地權利人進行獎勵。其中，采取物業返還方式的，由土地儲備機構納入土地出讓方案，報市、縣（市）土地資產管理委員會研究。
（二）原土地使用權人自主開發改造。 經市、縣（市）政府同意，原土地使用權人可實行自主開發改造模式。對已納入改造單元且符合改造規劃的，原土地使用權人應無償提供城市規劃要求的城市基礎設施、公共服務設施等公益性用地，具體面積在項目實施方案中予以明確；剩余土地可通過補交土地出讓金差價辦理協議出讓手續，采取自主、聯營、入股、轉讓等多種方式改造開發，可優先收購相鄰宗地，可組建聯合體實施再開發。
（三）村（居）集體經濟組織自行開發改造。 實施城中村改造的，整村莊納入改造范圍，優先保障改造用地，村（居）剩余農用地、建設用地依法納入政府儲備。用地、規劃等手續按照我市城中村改造的有關規定辦理。
（四）微改造。 舊村莊、舊城鎮、舊廠區整體或局部有保留價值的建筑物、構筑物，可按照專項規劃實施微改造，用于發展體育、文化創意、科技研發、健康養老、工業旅游、眾創空間、生產性服務業、“互聯網+”等新業態、新產業。
（五）危房改造。 經鑒定為危房C級或D級的已取得合法產權證書的住宅，經屬地房屋安全管理部門備案后，在符合規劃的前提下實施自主改造的，可在原用地范圍內調整建筑物位置。改造后的總建筑面積不得超過原建筑面積的30%，建成后單套建筑面積不低于60平方米、不超過144平方米。產權人可委托專業公司代建，也可聯合申請自建。實施市場化改造的，按原土地使用權人自主開發改造的有關規定辦理。實施自主改造的，危房改造總建筑面積增加15%（含）以內的，保持原土地使用權類型不變，不再辦理用地審批手續；危房改造后總建筑面積增加超過15%的（不含新建單套建筑面積為60平方米的住宅），在換發不動產登記證書時，超過15%的增建建筑面積按照辦理手續時樓面地價的60%繳納土地出讓金，15%以內的增建建筑面積和原危房建筑面積按照現行房產評估價的1%繳納土地出讓金。
四、加強項目實施監管
（一）確定實施單位。 經政府批準實施開發改造的城鎮低效用地，各縣（市、區）政府、功能區管委要根據專項規劃確定的再開發范圍等，在充分尊重民意的基礎上，合理確定開發項目，并通過一定方式選定項目實施單位。項目實施單位應知曉參與開發建設的政策規定和工作程序，承擔相應的市場風險。對于單個改造單元效益測算難以實現經濟平衡的，由各縣（市、區）政府、功能區管委負責為項目實施單位調劑搭配改造單元。
（二）編制實施方案。 項目實施單位按照再開發專項規劃和街區控制性詳細規劃，在模擬拆遷或簽訂安置補償協議的基礎上，編制項目實施方案。項目實施方案應包括基本情況、規劃情況、土地利用現狀情況、協議補償情況、擬改造開發情況（開發改造模式、用地規模、改造單元搭配、開發強度、利用方向、資金平衡等內容）。
（三）嚴格方案審批。 項目實施方案要履行征求權利人意見、重大項目實行專家論證、向社會公示等程序，并報市、縣（市）政府批準后實施。涉及歷史街區、不可移動文物、古樹名木或歷史建筑的，要制訂相應保護管理措施，并按法定程序報批；涉及建設用地土壤污染的，應嚴格按照土壤污染防治的有關規定做好風險管控和修復。
（四）項目實施監管。 各縣（市、區）政府、功能區管委負責項目的具體組織和監管工作，督促實施單位按照既定改造方案及相關規劃要求實施改造項目，無償移交公益性用地，履行改造范圍內配套建設義務，落實對改造范圍內原土地權利人的補償安置義務，動態監管改造項目的綜合效益等。
五、完善政策措施
（一）妥善解決遺留問題的用地規劃手續。 在城鎮低效用地再開發專項規劃范圍內、符合土地利用總體規劃、經第二次全國土地調查確定為建設用地但沒有合法用地手續的歷史遺留建設用地，按照依法依規、尊重歷史的原則進行分類處理。城市規劃已經調整為商業用途的工業用地，符合新產業用地政策的，可以按照新產業用地（M0）管理并辦理相關手續。
（二）鼓勵土地置換盤活。 用地雙方在符合專項規劃、權屬清晰、價值或面積相當的前提下達成土地置換協議，且保持原用途及使用年限不變的，視為安置回遷用地，只變更權屬，不再繳納費用，直接辦理土地過戶手續。
（三）支持零星土地整合歸并。 邊角地、夾心地、插花地等新增和其他建設用地，單宗面積不足3畝且累計面積不超過總改造面積的10%，按照規劃條件需整合出讓的，經原土地使用權人同意后，可協議出讓給相鄰宗地的產權人。
六、加強組織領導
各縣（市、區）政府、功能區管委是城鎮低效用地再開發的責任主體，要按照政府引導、市場化運作、規劃引領、保障民生、連片開發的原則，制定工作方案，健全推進機制，落實工作經費；要督促相關職能部門各司其責，簡化工作程序，合力推進城鎮低效用地再開發利用工作。泰山區、岱岳區、泰安高新區、泰山景區、泰安旅游經濟開發區、徂徠山汶河景區轄區內的低效用地再開發相關審批事項按現行審批程序辦理，重大事項提交市國土空間規劃委員會和市土地資產管理委員會研究決定。將泰山區作為市級試點單位，選擇若干地塊經市土地資產管理委員會研究后先行實施。其他縣（市、區）、功能區也可選擇部分項目先行試點。要在低效用地再開發工作中維護大多數產權人利益，在依法依規的前提下，可根據本村居、社區實際和當地普遍約定成俗的做法制定“村規民約”和“居民公約”，形成共識，加快項目實施。
本實施意見自2020年9月1日起施行，有效期至2025年8月31日。
（此件公開發布）
泰安市人民政府辦公室
2020年7月29日
泰政辦字〔2020〕44號.docx